回望2023年，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展格局有一些新變化，即新房銷售規(guī)模下行、二手房成交放量，總成交量保持平穩(wěn)。整個市場仍有較大的現(xiàn)實需求作支撐，也反映出當前新房市場存在不少制約因素。對房地產(chǎn)市場的分析與判斷，要堅持辯證思維，熱中看冷、冷中看熱。

　　我國房地產(chǎn)市場的需求潛力仍然較大。盡管我國已經(jīng)解決了住房總量不足問題，但不平衡不充分問題依然突出。住房品質(zhì)與人民群眾對美好生活的需要仍存在一定差距，差距就是潛力。“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達38.62平方米，但廣東、上海分別只有30.92平方米、31.12平方米；全國城鎮(zhèn)常住人口中人均住房建筑面積在8平方米以下家庭戶數(shù)占2.04%，16平方米以下的家庭戶數(shù)占11.31%，其中廣東、上海、浙江、福建、北京和海南人均建筑面積低于16平方米的占比達20%以上。人民群眾對更舒適的居住空間、更現(xiàn)代化的室內(nèi)設(shè)施、更高的建筑品質(zhì)、更健全的基礎(chǔ)設(shè)施、更便利的生活配套、更良好的鄰里關(guān)系和社區(qū)文化等“好房子”“好小區(qū)”有大量潛在需求。

　　我國仍處在城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，新市民規(guī)模大，新增房地產(chǎn)需求依然龐大。2022年我國城鎮(zhèn)化率僅為65.22%，其中還有不少人口處于人戶分離、“半城鎮(zhèn)化”狀態(tài)，戶籍人口城鎮(zhèn)化率不到48%，而韓國達到82.5%、日本達到94%。特別是每年有幾百萬大學(xué)畢業(yè)生從農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、小縣城等生源地走向大城市工作，對房地產(chǎn)提出較大規(guī)模需求。

　　同時，二手房選擇范圍廣、品質(zhì)信息透明、即買即住等優(yōu)勢凸顯，受到自住型購房者認可。2023年二手房成交放量有其內(nèi)在原因，一是不少房東主動以價換量，價格回歸理性，性價比高的優(yōu)勢明顯，值得下單。二是購房者對新房交房風(fēng)險的擔憂在一定程度上將部分需求推向了二手房市場。三是可選擇范圍廣，部分地段區(qū)位更好、配套更齊，更能滿足自住型購房者需求的住房適合下單。另外，政府降低交易稅費、推出“帶押過戶”等政策提高了二手房流動性，對活躍二手房市場成效顯著。

　　新建商品住房市場仍需增信心、促轉(zhuǎn)型。當前，在對已拿地項目加強預(yù)售資金合規(guī)監(jiān)管基礎(chǔ)上，應(yīng)全力支持房企合理融資需求，允許房企尊重市場規(guī)律、以價換量，確保樓盤如約按質(zhì)保量交付。在土地出讓環(huán)節(jié)，應(yīng)預(yù)留合理盈利空間，適當提高出讓門檻，吸引真正有實力、有風(fēng)控能力的房企開發(fā)項目。

　　要在推動現(xiàn)房銷售上下功夫。應(yīng)積極探索現(xiàn)房銷售模式，以克服期房銷售制度存在的產(chǎn)品質(zhì)量問題多、保交樓風(fēng)險大等問題，實現(xiàn)“所見即所得、交房即交證”。為推動期房銷售向現(xiàn)房銷售過渡，建議出臺相關(guān)支持政策，比如適當減免增值稅和所得稅，給予一定財政貼息，減輕房企成本負擔，等等。

　　要在完善生活配套上下功夫。當投資購房者退場、自住剛性與改善性客戶占主導(dǎo)時，住房的功能已經(jīng)不僅僅局限于資產(chǎn)功能和基本居住功能，而是更需要滿足人們對休閑、教育、人文、健康、智能等功能的需求，應(yīng)當把創(chuàng)造更豐富的生活場景放在突出位置。新建居住社區(qū)要按照住建部完整社區(qū)的要求，同步配建包括醫(yī)療、教育、商業(yè)、文化、休閑、娛樂等多元功能在內(nèi)的生活配套體系，真正落實與住宅建設(shè)“同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗收、同步交付”。

　　要在提升產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫。房企要堅持走創(chuàng)新之路，從“賣房子”向“賣生活”轉(zhuǎn)變，從“數(shù)量擴張”向“內(nèi)容+質(zhì)量”轉(zhuǎn)變。主管部門應(yīng)從設(shè)計規(guī)范源頭抓起，確保與最新科學(xué)研究和品質(zhì)需求相符；加強對設(shè)計單位、房企、施工單位的引導(dǎo)、監(jiān)督與檢查，全面推動住房品質(zhì)迭代、居住品質(zhì)躍升。（作者虞曉芬 系浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長）

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