不動產(chǎn)登記難在哪里

      “像我國東部一個省會城市，一年土地變更的電子檔案就高達16萬份，這還算是工作開展比較好的地區(qū)，還有一些地方甚至沒有實現(xiàn)完全電子化。其他像房產(chǎn)檔案也是如此。”上述人士稱，可以想象這種轉(zhuǎn)化的工作量會有多大。

      《不動產(chǎn)登記條例》未能如外界預期那樣在6月底出臺，《第一財經(jīng)日報》從多方獲得的信息顯示，《條例》目前仍處于征求各方意見階段，最樂觀的預期是今年年底出臺。

      在實操層面上，整個不動產(chǎn)登記工作并非想象中的那么簡單和容易，部委間的工作協(xié)調(diào)、各種材料的整合都是要花費不少時間和精力。

      此外，無論是《條例》起草方，還是一些對此領(lǐng)域研究較為深入的學者，都在盡力將《條例》的制定本身，以及整個不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作與調(diào)控房價，與民間寄希望的反腐“脫鉤”，認為兩者間并無直接關(guān)聯(lián)，后者并非前者的目的和初衷——盡管客觀上可能有所幫助。

      年底有望出臺

      “（《條例》的出臺）不能說是延期，6月底的時間節(jié)點也并非是一項硬性規(guī)定，在第一次部際聯(lián)席會議上就已經(jīng)不再強調(diào)這一時間。”一位國土部人士對記者稱，《條例》的制定終歸要充分吸納各方意見，成熟完善后再上報。

      所謂“第一次部際聯(lián)席會議”的召開時間是今年3月26日，該會議制度由國務(wù)院2月24日發(fā)文同意建立，國土部部長姜大明任該會議召集人，會議成員來源于九大部委。

      整個不動產(chǎn)登記工作的時間表也在此次會議上被確立：從2014年開始，用3年左右時間能夠全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年左右時間能夠運行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

      在這其中，《條例》將是第一個重要環(huán)節(jié)，它將決定不動產(chǎn)登記的主要原則和大方向，可視為不動產(chǎn)登記的“頂層設(shè)計”。外界更期望能從《條例》中看出其對各界的影響程度，譬如是否能影響房地產(chǎn)市場，是否能助力中國的反腐工作等。

      正因如此，《條例》出臺的時間才被輿論密切關(guān)注，并不斷為之倒計時。去年3月，《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》要求出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，在2014年6月底前出臺《條例》。

      不過，今年5月中旬，國土部就已經(jīng)改變了口徑，變成“力爭6月底前將《不動產(chǎn)登記條例（送審稿）》報出”，而不是此前的“6月底出臺”。

      “《條例》是國務(wù)院的行政法規(guī)，并非國土部通過就可對外發(fā)布，必須得上報國務(wù)院，然后常務(wù)會議審議通過后才會正式對外公開。”前述國土部人士稱。

      至于《條例》何時才能面世，一位熟悉立法流程的法律學者對《第一財經(jīng)日報》表示，送審稿出來后要由起草部門報送國務(wù)院法制辦，然后由后者征求國務(wù)院組成部門意見，這個過程一般就需要三四個月，修改后再報國務(wù)院常務(wù)會議審議。

      而據(jù)記者了解，《條例》尚未上報國務(wù)院，6月份還在征求地方以及專家學者意見。今年年底出臺已經(jīng)是較為樂觀的估計。

      實操之難

      即便《條例》出臺，這也只是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的一個前提，更多的工作還在后面。

      上述國土部人士稱，《條例》出臺后，還需制定不動產(chǎn)登記工作規(guī)程，以及條例的實施辦法等，這樣才可明確登記的技術(shù)手段和流程，指導具體工作。

      目前，國土部在地籍司內(nèi)設(shè)立了不動產(chǎn)登記局，但基本是“兩塊牌子，一套人馬”，所增加的編制和人手有限。“現(xiàn)在中央對編制卡得比較緊，人員增加的確實不多。

      但對應的工作量很大。“像我國東部一個省會城市，一年土地變更的電子檔案就高達16萬份，這還算是工作開展比較好的地區(qū)，還有一些地方甚至沒有實現(xiàn)完全電子化。其他像房產(chǎn)檔案也是如此。”上述人士稱，可以想象這種轉(zhuǎn)化的工作量會有多大。

      按照現(xiàn)行一些部門的做法，在一份電子版的登記材料之外，還要有相應的紙質(zhì)版材料，這些整合規(guī)模也將超乎想象。

      即使實現(xiàn)了全部電子化，整合也不是像搭積木那樣組合起來就可以。上述人士稱，以前每個登記系統(tǒng)所采用的技術(shù)標準和規(guī)范并不一樣，就像計算機編程語言有Java、C、C++等很多種一樣，以后需要采用技術(shù)手段把它們一一轉(zhuǎn)化，統(tǒng)一到一個信息平臺上去。

      中國社科院法學所研究員孫憲忠也認為，技術(shù)化的東西其實很繁瑣，以前一些資源的家底并不太清楚，此次就需要進行大量的外業(yè)測量工作來摸清家底。

      受國土部法規(guī)司委托，孫憲忠主編了《不動產(chǎn)登記條例（草案建議稿）》，并已在今年出版。

      除了工作量大外，一些過往難點此次也勢必涉及。此次不動產(chǎn)登記中也將涵蓋農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地，以及城市中的一些違章建設(shè)物的確權(quán)，目前看來這兩塊都是難中之難。

      國土部地籍司副司長冷宏志曾透露，宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證宗地數(shù)約2.6億宗，是農(nóng)村集體土地所有權(quán)發(fā)證宗地數(shù)的40多倍，工作量更大，經(jīng)費需求更多；事關(guān)農(nóng)民基本財產(chǎn)權(quán)利，權(quán)屬糾紛更多；宗地圖和地籍圖比例尺不小于1：2000，精度要求更高。

      而違章建筑歷來是城市治理的難題，此番不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，也將再碰這個硬釘子。

      “（違建）就像塊牛皮癬，非常難解決，此次不動產(chǎn)登記也需要把它搞清楚，至少要把現(xiàn)狀搞清楚，如何處理待以后的法律規(guī)定。”孫憲忠說。

      除了上述技術(shù)性工作外，部門利益也可能影響不動產(chǎn)登記工作的進程。不過，國務(wù)院曾規(guī)定，雖然登記工作劃歸國土部，但行業(yè)管理職能仍在原部門。這或許會對部門間的協(xié)調(diào)有所幫助。

      “去反腐論”

      自從中央決定開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，一些觀點便將其與反腐、調(diào)控樓市掛鉤。

      其中，SOHO中國董事長潘石屹的觀點最為鮮明。他多次在公開場合表示，《條例》出臺后，會增加市場上的供應量，房價就會下跌。“要搞不動產(chǎn)登記，傻瓜都知道，變成人民幣會比較隱蔽一些。寧肯換成英鎊、美元，也不能換成房子。”

      這種邏輯的背后，是認為不動產(chǎn)登記將迫使腐敗群體拋售房產(chǎn)，進而影響房價下跌。

      而辯解者則從法理和現(xiàn)實兩方面認為這兩者間不能直接畫等號。前述國土部人士認為，即便《條例》最終規(guī)定可以“以人查房”，那也是有前提和限制條件的，而且這種限制條件和現(xiàn)在的一些規(guī)定也會保持基本一致，并非是人人都可以隨意查詢他人房產(chǎn)情況。

      “不動產(chǎn)登記工作主要是整合現(xiàn)有各類信息，補上《物權(quán)法》遺留下來的問題，并不是新創(chuàng)造一個可用來反腐的信息平臺。”該人士稱。

      孫憲忠也對《第一財經(jīng)日報》表示，不動產(chǎn)登記立法與反腐倡廉是兩個不同的范疇。不動產(chǎn)的登記法律從本質(zhì)上屬于私法的范疇，而反腐屬于官員治理范疇的內(nèi)容,從法律上看,這些立法被稱為“陽光立法”,是官員管制法,屬于憲法行政法領(lǐng)域，涉及的法律問題屬于公法范疇,與作為物權(quán)法的私法無關(guān)。因此不能說不動產(chǎn)登記立法的基本出發(fā)點是反腐。

      “不動產(chǎn)登記的公開性，是說它不屬于國家保密范圍，但也將是依規(guī)查詢。不能為了反腐倡廉而破壞不動產(chǎn)登記規(guī)范的技術(shù)性，違背立法科學的原則。”孫憲忠稱。

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