逾20年來最高的抵押貸款利率，正拖累美國房屋銷售量降至次貸危機(jī)以來的最低水平……

根據(jù)不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)測，2023年美國的二手房銷售量預(yù)計將降至至少2011年以來的最低水平，當(dāng)時美國樓市仍在艱難地試圖走出史無前例的次貸危機(jī)的陰霾。

據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin的經(jīng)濟(jì)研究負(fù)責(zé)人Chen Zhao估計，2023年美國成屋銷售總量預(yù)計將為410萬套左右，這將是自2008年雷曼兄弟倒閉并引發(fā)全球金融危機(jī)以來年度銷量的最低水平。

Zhao表示，由于抵押貸款利率可能繼續(xù)維持在較高水平，明年的銷量也不太可能會大幅回升。她指出，“我們將面臨相當(dāng)長時間的冰凍期”。

今年美國房地產(chǎn)市場成交的蕭條，與本世紀(jì)頭十年房地產(chǎn)泡沫破滅后的前一次放緩截然不同。當(dāng)時，美國經(jīng)濟(jì)陷入深度衰退，數(shù)百萬房主因喪失抵押品贖回權(quán)而失去房屋。

而這一次，由于借貸成本上升、房價屢創(chuàng)新高以及待售房屋庫存非常有限，房屋銷售放緩其實已經(jīng)持續(xù)有一年多的時間。最近，抵押貸款利率攀升速度之快，已導(dǎo)致除了最堅定的購房者外，其他購房者都不得不“望而卻步”。

根據(jù)房地美公司的數(shù)據(jù)，美國30年期固定利率抵押貸款的平均利率上周已升至7.57%，自8月份以來又累計上升了約50個基點——當(dāng)時美國抵押貸款利率近一年來首次超過了7%，房屋銷量也降至了1月份以來的最低水平。

而抵押貸款銀行家協(xié)會的數(shù)據(jù)也顯示，美國抵押貸款申請在9月下旬已降至了1995年以來的最低水平，這表明未來幾個月的房屋銷售預(yù)計都將持續(xù)低迷。

即使在正常年份，秋冬季的房地產(chǎn)市場往往也會放緩，房價通常也會比年初有所下降，因為許多家庭不愿在開學(xué)期間搬家，購房者也會避免在假期購物。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)，如果全年的成屋銷量最終低于預(yù)期——不到400萬套，那將是自1995年以來首次跌破這一整數(shù)關(guān)口。

樓市成交蕭條背后影響幾何？

無論如此，美國房地產(chǎn)市場的萎縮，可能會對整體美國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

這可能迫使一些想成為原本想買房的人被迫繼續(xù)租房，而近來房租上漲已助推了美國CPI重新走高，如果房租繼續(xù)攀升，美聯(lián)儲就很難停止加息。

房屋銷售放緩也會限制家電和家具等與住房相關(guān)的支出，從而阻礙經(jīng)濟(jì)增長，并促使房屋建筑商減少新房屋的建造。

盡管并非全美所有地區(qū)都正以同樣的速度經(jīng)歷著房屋銷售的放緩——在一些好的社區(qū)，維護(hù)良好的二手房仍能很快以高于要價的價格售出。但據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)站Realtor.com的數(shù)據(jù)顯示，9月份上線的房源中有近18%的房屋出現(xiàn)了降價，是自2022年11月以來的最高比例。

“市場肯定已經(jīng)開始放緩，”喬治亞州薩凡納市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Steven Fischer表示，“現(xiàn)在賣家提供了很多優(yōu)惠措施，來吸引買家購買他們的房子”。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)，美國人的購房負(fù)擔(dān)能力在今年夏天下降到了自1985年以來的最低水平，這意味著在許多市場上，只有那些高收入或有著大量現(xiàn)金的人，才能買得起房。

預(yù)計在未來一段時間里，房款可負(fù)擔(dān)性仍然將是一個嚴(yán)峻的問題，因為雖然抵押貸款利率在上升，但房價并沒有真正大幅下降。由于許多在抵押貸款利率較低時購房或進(jìn)行房產(chǎn)再融資的房主并不愿出售和搬遷，正使得待售房屋的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歷史正常水平。

房屋建筑商在今年上半年的銷售曾比預(yù)期更為強(qiáng)勁，但他們也已經(jīng)感受到了寒意。在目前的利率水平下，即使將利率降低一個百分點或更多，也未必能吸引購房者。

全美住宅建筑商協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，9月份住宅建筑商的信心已連續(xù)第二個月下降，32%的建筑商表示上個月已經(jīng)降價。在房利美9月份的調(diào)查中，僅有16%的消費者表示現(xiàn)在是購房的好時機(jī)，創(chuàng)下了2010年中期以來的最低紀(jì)錄。

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